Q5 유원 리모델링을 반대하는 전문가의 견해.
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◆ 유원아파트의 항공사진으로 리모델링 시 수평증축이 가능한 부분을 예측하여 보면 그림의 노란색 빗금부분만 수평 증축이 가능하며 단지 배치상 별동 증측이 가능한 공간은 없다. 결국 리모델링 시 수직 증측을 하거나 수평 증축을 병행할 수밖에 없는 조건이다. 더구나 수직증축은 구조진단 에 의해 거의 불가능하거나 아주 제한적일 수 있다. |
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◆ 물론 내력벽이라 하더라도 일부 철거및 위치변경은 가능하다. 실 사례에도 엘리베이터홀(내력벽으로 둘러싸인 부분)의 위치변경, 화장실 위치변경 등이 되고 있다. 유원아파트의 경우 기존 배치형태가 "ㄱ“, “ㄷ” 형태이며 거실 측의 확장이 불가한 부분이 많고, 4세대 및 6세대로 되어 있는 부분도 거실부분의 확장이 불가한 영역이다.
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◆ 유원아파트 단위세대 평면은 현재 2베이(Bay:베란다 기준 분리) 구조이다. 그러나 최근 트랜드는 32평형도 3~4 베이구조로 설계하며, 발코니 전체길이를 길게 하여 발코니 확장형으로 시공한다. 따라서 분양면적이 동일한 32평형이라도 실 사용면적이 약 2~4평정도 크게 된다. 재건축을 하면 현 트랜드에 맞게 평면구성을 자유롭게 3~4베이로 설계할 수 있으나, 리모델링의 경우에는 기존의 구조체를 이용하여야 하는 단점에 의해 2베이 구조로만 시공할 수 있다.
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◆ 유원아파트를 리모델링으로 할 경우 주변의 타 아파트에 비해 동일 등기면적 이지만 실 사용면적이 약 3평가량 작게 사용되는 결정적인 단점이 있다. 더구나 2베이 및 장방형 평면에다, 더 낮아지는 실내 천정 높이, 기존 바닥구조 두께, 더 두꺼워지는 실내 내력벽 등 너무나 다양하고 치명적인 조건에 의해 주변아파트에 비해 아파트 가치가 낮아질 수밖에 없게 된다. 그럼에도 소요비용, 공기 등도 재건축 대비 이득이 없는 구조이다. 다만 리모델링이 재건축에 비해 소요 기간이 짧아지는 장점은 있다.
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◆ 리모델링 추진위측이 주장하는 재건축의 문제점인 용적율도 300%까지 받은 사례도 있으 며, 심지어 도심의 경우 향후 700%까지도 올라갈 수 있다는 보도도 있다.(서울시 역세권 용적율 700%까지 푼다, 이코노미스트 2021.6.23.) 따라서 실 사용면적의 축소, 안전진단등급 기준, 늘어나는 인허가 기간 등의 제약조건 만으로 리모델링을 추진하기에는 추후 더 많은 기회 손실이 발생할 것으로 판단된다. 그리고 일반분양에 의한 소득도 구체적인 단지설계에 의해 결정되겠지만 유원아파트의 경우 실제 추가분양 면적이 크게 나올 수 없는 조건임을 감안하면 주민분담금이 절감효과도 기대하기 어렵다.
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◆ 결론적으로 지금보다 조금 더 나은 집을 가질 수 있는 다소 감성적인 희망만으로 섣불리 추진했다가는 진행과정에서 돌이킬 수 없는 후회 를 하게 될 수 있다. 따라서 모든 조건 등을 정밀하게 검토한 후 이를 토대로 재개발 방향을 정해야한다. 더구나 지금처럼 진행과정과 의도가 의심이 되는 [특정 세력에 의해 리모델링만을 전제로 추진]하면 향후 더 더욱 많은 갈등과 문제점들이 주민들을 괴롭히게 될 것으로 보인다.
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